野花数创在6月对英国伦敦本地房产市场进行了一次深入调查,并发布本次2016年Q1 伦敦房产投资报告。投资热点主要围绕伦敦东部地区。

伦敦东部地区

概览

2015年美国货币政策进入加息周期,美元升值,资本大量从新兴市场回流,给新兴市场造成巨大的货币贬值,资产价格下跌的压力。中国也随之进入资本市场低迷期、人民币汇率波动加大,中国负利率时代来临。海外资产配置成为财富管理领域的热门。 “一带一路”战略的深入推行,不仅让更多的企业步出国门,寻找海外优质投资标的,也让富裕起来的高净值人士以移民、海外投资等方式平衡资产配置。

据福布斯和宜信财富联合发布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》显示,2015年中国私人可投资资产总额约114.5万亿元,3年内平均增长13.3%。然而,相比全球资产配置所占总资产的比例,中国仅有2%左右,而在成熟市场,如日本,这一数据达到30%;欧美则在10% - 20%。根据国际货币基金组织(IMF)估计, 若未来3-5年人民币实现可自由兑换,相当于15%-25%中国GDP的资产,即超过10万亿人民币或将进行海外资产配置。同时,随着人民币国际化,中国投资者对海外投资近年呈加速增长之势。自2008年金融危机后,海外房产进入低潮,吸引了大量来自中国的投资,尤其是近两年来,中国投资者对外房地产投资强劲增长。

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Figure 1:全球投资者海外资产配置占总资产的比例

Source: 福布斯2015

根据英国著名房地产经纪公司KnightFrank统计,2015年,中国资本海外房地产投资大幅增加,中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元,是2014年的两倍,比2009年增加了50倍。

同时调查也显示,在高净值人士和超高净值人士中,英国伦敦长期以来成为投资置业的首选城市。

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Figure 2:全球高净值投资人最喜爱的投资城市

Source: CBRE Investor Intentions Survey 2015

2012年,中国内地买家在伦敦购买楼房的比例仅为2%,如今(2016年)已接近10%,增长了5倍。中国不仅投资英国的房产物业,中国企业,包括建工集团,万达集团等也正在加大对英国房地产开发的投入。

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Figure 3:中国投资人在英国投资趋势(2005 – 2015.6)

Source: 美国企业研究所和传统基金会

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Figure 4: 2005-2015中国对英国经济的投资量和行业类型

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英国经济趋势概览

英国就业情况

英国国家统计局公布的2016年2月份最新数据显示,英国失业率在近5年内持续下降,就业率保持稳定增长,创1971年以来的历史新高。

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Figure 5: 1971-2016年4月英国就业率

Source:英国国家统计局

英国就业人口(16-65岁)人均收入

与此同时,英国由于经济向好,企业利润上升,企业加快招聘的节奏,英国就业人口平均工资也在以1.5 ~ 2.5%的年增长率的稳步抬升。

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Figure 6:英国就业人口平均周薪

Source: 英国国家统计局

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伦敦投资趋势概览

伦敦人口增长趋势

作为欧洲经济中心城市,目前伦敦人口为860万,在最近25年内增长了200万,增速为23%。其中来自英国以外的移民占了36%以上。英国官方预计2050年,伦敦人口将达到1300万。数据显示伦敦新建房屋为每年20000套,远远低于市政府预测的42000套。需求的增长加上供应的不足,将成为未来伦敦房产置业价格和租金价格的推动力之一。

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Figure 7:伦敦人口区域密度

海外投资资本不断流入伦敦

2012年,JLL到伦敦核心区的新屋销售量全年大约1万套,其中80%来自外国买家。2015年,投资到伦敦市区的总额高达244亿。作为全世界上最好的不动产投资中心城市之一,伦敦一直深受全球各地投资者的欢迎。自2010年以来,伦敦的房地产交易额一直在全球各大城市中位居榜首,并赢得了世界最有吸引力房地产投资市场的殊荣。伦敦房产受欢迎的主要原因包括:

-投资物业的质量卓越且范围广泛

-投资者对该市场的兴趣和竞争程度无与伦比

-海外投资者将伦敦视为“安全的投资避风港”

调查(JLL)同时显示,85%的亚洲买家更趋向于购置伦敦房产来收取租金回报,其余买家则主要是为了子女上学或者是在欧洲安置第二个家而购置房产。

伦敦市政府重点开发项目: Crossrail

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Crossrail(又名伊丽莎白线Elizabeth line)是英国伦敦一条建筑中的客运铁路,它将横贯首都中央地区与主要伦敦地铁站交汇并伸展到大伦敦以外东西两则的市郊地区及希思罗机场。经历数十年的筹划后铁路于2009年动工,这是同时期欧洲内规模最大的铁路基建项目,工程主要集中于路线贯穿市中心的部分。计划的目标是提供频密的通勤和市郊与市中心接驳铁路服务。

除了与其他铁路共用既有路轨外,Crossrail新建的部分是由Paddington车站贯穿首都市中心至Straford站的42公里专用隧道8,及从白教堂站向东伸延至泰晤士河以南的Abby Wood车站的支线。

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Figure 8: Cross Rail 路线图

在Crossrail 建造期间,伦敦距 Crossrail铁路十分钟距离以内的房产近年来增势迅猛,增长率远高于伦敦平均水平。据最新统计,自2008年贯穿伦敦东西的Crossrail铁路建设计划通过以来,沿线附近已成为房价增长最显著的地区。2013-2015年,Crossrail沿线房价平均增长£11.7万。其中,Maidenhead 到Shenfield地区增势相对不甚显著,比当地市场增长水平仅高出5%。但在中心伦敦距离Crossrail十分钟步行距离以内的一些地区,平均增长率达到57%;而临近Bond Street(邦德街)附近的房产更是表现优异,增长率高达82%,为Crossrail沿线房价增长最突出的地区。

中心伦敦地区的Farringdon 和 Paddington地区同样增速显著,远超周边平均水平24%。中心伦敦以外的地区中,以Acton地区的房价增长最为突出,6年间共计增长77%,远高于附近地区增长。在Crossrail铁路最东站的Shenfield地区,房价增长率同样高出地区水平12%。

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Figure 9: Crossrial沿线房价增长比率(步行至车站10分钟和20分钟对比)

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伦敦投资热门地区

区域1: Romford

Romford是位于英国伦敦东北部一个地区,在环城高速公路M25之内。距离伦敦市中心的Charing Cross有14.1英里(22.7千米)。1965年以来,罗姆福德被划入大伦敦地区,现在是伦敦郊外最重要的一个卫星城之一。

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过去5年,由于Cross Rail的新建,Romford的公寓房价已增长42.63%,Romford本身有通向伦敦市区的火车站,Cross Rail 东北线的开通将提高Romford和伦敦市区之间的客运能力,拥有更频繁的车次以及更短的旅途时间。目前该区域公寓的平均价格为£22.5万。

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Figure 10:Romford房价走势, 2011-2016

Source:Zoopla

Romford 到伦敦市区的旅途时间:

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Romford车站半英里内配套设施:

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Romford公寓价格与年租金回报比率(2016年一季度):

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区域2:Charlton (查尔顿)

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查尔顿(Charlton)在英国伦敦东南部三区,位于格林威治(Greenwich)以东2.2英里(3.5公里),泰晤士河以及新金融区Canary Wharf(金丝雀码头)以南约4.6英里(7公里),伍利奇(Woolwich)以西1.4英里(2.2公里),距离伦敦市中心区Charling Cross东南7.2英里(11.6千米)。查尔顿在行政区划上属于格林威治皇家自治市。1855年成为伦敦市区的一部分。查尔顿还是著名的查尔顿足球俱乐部的主场所在地。该区域的投资潜力主要来源·于其优越的地理位置:

  • 距离伦敦一区15分钟火车车程

  • 东侧的Abby Wood车站即将通车Cross Rail

  • 西侧的格林威治公园附近长期成为伦敦最受欢迎的住宅区之一

  • 格林威治区城府有意在查尔顿河岸推出新的区域开发计划 (Charlton Riverside Masterplan)

  • 距离北侧的伦敦新金融区Carny Wharf 28分钟路程

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Figure 11: Charlton房价走势,2011-2016

Charlton车站半英里内配套设施:

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Charlton公寓价格与年租金回报比率(2016年一季度):

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区域3:Dockland, ExCel 及E16码头区

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伦敦码头区(London Docklands)是位于英国伦敦东部,泰晤士河沿岸的水滨再开发地区的名称。横跨了南华克区、陶尔哈姆莱茨区、纽汉区。目前主要开发为商业区和住宅区。ExCeL展览中心,是一座位于码头区内的展览和会议中心,是欧洲最大且最多功能的其中一个展览中心 。中心毗邻金丝雀码头和伦敦城市机场,由伦敦码头区北边的皇家船坞改建而成,距东伦敦大学仅10分钟车程。市政府近年来大力推动那个这一地区的发展,尤其是计划在位于Roya Alert的亚洲中心的新建计划。大量商用房的新建使得这片区域越发成为投资热土,吸引了大量海外投资人,尤其吸引了大量亚洲投资人和地产投资公司。ExCel附近近5年房价增长44%,近12个月公寓价格增长6%。预计未来10年,随着该地区的不断开发和投资,它将成为带动伦敦东部的整体经济发展的主要地区。

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Figure 12:ExCel附近房价走势,2011-2016

E16车站半英里内配套设施:

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Charlton公寓价格与年租金回报比率(2016年一季度):

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2016.05